未完成の新築住宅を契約する機会は多いものです。分譲住宅（建売住宅）でも完成する前に販売するのは当たり前ですし、着工する前に販売している物件も相当な数にのぼります。建売住宅を探していて、完成物件を見学できないことの方が多いのではないでしょうか。
また、注文建築で家を建てる人であれば、建築工事請負契約を締結してから着工するわけですから、契約時点で完成していないのは言うまでもありません。
そういった未完成の新築住宅を契約する人が、引渡しまでに注意しておくべき点をまとめてご紹介します。まず、注意点を一覧にすると以下の通りです。
- 建築工事中に現場をチェックする
- 未完成の建物の引渡しを受けてはいけない
- 引渡し前に残代金の全てを支払ってはいけない
- 引渡し前には買主が完成検査を行う
- 工事の進捗確認と引越しスケジュールの調整
- 竣工図書を受け取る
上記について１つずつ解説していきましょう。
１．建築工事中に現場をチェックする
最初に注意点としてあげたのは、建築工事中の買主によるチェックです。建売住宅を購入したのであれば、買主によるチェックですが、注文建築の請負契約を締結したのであれば、施主によるチェックということになります。
建築工事中に買主や施主がチェックするのは、現場がきちんと整理整頓されているのか、工事監理者が適切に監理しているのか、施工の品質に問題がないかといったことです。整理整頓はその日の工事を終える夕方頃に確認するとよいでしょう。
工事監理者が現場へ来て監理しているか確認するには、予め担当の監理者に現場へ来るスケジュールを伺っておくとよいでしょう。そのときに合わせて訪問し、どんな作業をしているのか聞いてみるとなおよいです。工事監理者は図面通りに工事を進めているか、施工の品質が保たれているかを確認する大変重要な役割を担っていますが、ほとんど現場に来ないことが多いです。つまり、重要な役割を果たしていないので心配です。
スケジュールを確認すれば、きちんと工事監理してくれる現場であるかわかります。これが期待できない場合（そういう住宅の方が多い）、買主が自ら施工品質を確認したいところです。しかし、現実には建築の専門的なことをわかりませんから、第三者の住宅検査を利用する対策が有効です。今は、この利用が非常に多くなっていますが、工事監理者に期待できないだけに割り切った対応として、人気になっています。
住宅あんしん工程検査（建築中の住宅検査）：第三者の検査サービス
２．未完成の建物の引渡しを受けてはいけない
完成が近づいたときに注意すべき点の代表格が、未完成の建物の引渡しを受けないということです。そういった場面に直面しないうちは、そんなことは当たり前だと思われるかもしれません。しかし、毎年、未完成物件の引き渡しを受けてしまい、後で後悔している人からの相談は非常に多いです。
未完成で引渡しを受けるリスクの１つは、その後の建築会社の対応が悪くなることです。引渡し時に代金を全て支払っているため安心したのか、それまでまめに連絡をくれていた人から連絡が途絶えるというパターンは多いのです。
また、２つ目のリスクは代金を支払ってしまった後に建築会社や不動産会社が倒産するケースです。これも以外に多いトラブルであり、このトラブルに遭遇すると解決も困難なものになります。
未完成の建物を引き渡す時期としては、毎年３月が多くなります。理由は、売主や建築会社の決算月だからです。無理にでも引渡ししてしまって、代金を頂くことで売上計上したいのです。
未完成で引渡しを受けてはいけないのは、建物本体だけではありません。外構工事もそうです。契約対象に外構工事が含まれている場合、この外構も完成してから残代金の全てを支払って、それと同時に引渡しを受けるべきものです。
外構だけだからよいかと思って油断して代金を支払い、引渡しを受けてから、いつまで経っても外構工事を進めてくれないというトラブルや外構工事の品質がひどくて補修を求めても応じてくれないという問題が起こり得るからです。
３．引渡し前に残代金の全てを支払ってはいけない
この引渡し前に残代金の全てを支払ってはいけないということは、前の未完成の建物の引渡しを受けないことと重なるものでもあります。引渡しの際に残代金を支払うものですが、引渡しをできない状態であるにもかかわらず、残代金の支払いのみを先に求めてくる不動産会社や建築会社があり、これもトラブルになることが多い危険な話です。
引渡しできない状態とは、つまりまだ建物が完成していない状態です。未完成であれば引渡しを受けてはいけないのですが、同時に残代金も精算してしまってはいけないのです。支払った後に対応が悪くなり、完成検査で買主が指摘しても満足に対応してくれないということは多いのです。
４．引渡し前には買主が完成検査を行う
引渡し直前の一大イベントともいえるのが、買主による完成検査です。注文建築であれば施主検査とも呼ばれますし、ときには内覧会と呼ばれることもあります。完成検査では、買主が契約した住宅が図面通りに建築されているのか、また施工ミスや不具合などがないかを確認する非常に大事な機会であり、この検査時に指摘したことを建築会社に補修してもらわなければなりません。
引渡しを受けた後では補修対応してもらえないことも多くなるため、引渡し前にきちんと検査しておきましょう。小規模な会社では買主による検査の機会を積極的に設けようとしないこともあるため、自分から完成検査がいつになるのか確認しなければなりません。
完成検査の重要性は述べたと通りですが、建築知識や経験のない人が検査するにも限界があるため、第三者に依頼（内覧会立会い・同行）することも積極的に考えましょう。
完成検査の後に建築会社が補修工事（手直し工事）を行いますが、その補修後の確認も引渡し前に買主が自ら現場で行わなければなりません。大事な引渡し前の作業ですから、時間と労力を惜しんではいけないところです。
５．工事の進捗確認と引越しスケジュールの調整
建物の完成と引渡しが近づけば、引越し業者の手配などもしなければなりませんが、これに関係することとして工事の進捗確認を早めにしておくことです。住宅の建築工事は、全国的に遅延することは本当によくあることです。
想定よりも日数がかかり、完成が遅れるために引渡しや引越し日までも延期になるということは珍しいことではありません。引越し業者の手配をする前には、工事が遅延していないかどうか確認をとってください。本来、遅延するならば売主や建築会社から連絡してくるべきことですが、完成予定日の直前になってから報告する担当者もいて、しばしばトラブルになっています。
遅延の連絡ぐらいは当たり前だと思われるかもしれませんが、その当たり前ができない担当者もいますから、自分から確認をとるようにするべきです。
６．竣工図書を受け取る
建物が完成して引渡し受ける段階で、注意すべき点として竣工図書の受け取りがあります。竣工図書とは、設計図のことですが、契約したときに受領する設計図とは一部内容が異なるものです。
住宅を建築していく過程で、プランの一部を変更することはよくあることです。その変更は、買主や施主の要望であることもあれば、行政指導などが原因であることもあります。そういった変更箇所があれば、設計図に反映してもらってから受け取らなければなりません。
受け取るタイミングは引渡しと同時ということもありますが、図面変更に多少の作業時間が必要であるため、引渡し後となることもあります。必ず、竣工図書の受領時期を確認しましょう。
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